5 erros de preços no AIrbnb que você pode estar cometendo

O preço do aluguel de temporada é uma habilidade difícil de dominar.

Preço muito baixo e você corre o risco de perder dinheiro. Preço muito alto e você corre o risco de perder reservas.

Trabalhamos com muitos proprietários que mantêm firmemente a ideia de que quanto mais altas as taxas, mais dinheiro elas ganham – mesmo quando seus calendários estão vazios e não recebem uma reserva há semanas. Trabalhamos com outras pessoas que relutam em aumentar suas taxas quando a demanda atinge um pico – mesmo que isso signifique coletar menos dinheiro que seus vizinhos.

Intuitivamente, entendemos esses impulsos. Não estamos falando apenas de qualquer ativo. Mesmo se você comprou a propriedade como investimento, é a sua casa. É algo pessoal, e quando é algo tão próximo do coração, é difícil não ver o valor intangível.

A última semana de agosto pode valer mais para você, porque é quando sua família normalmente se reúne para uma reunião. Se o preço semanal definido para julho é o que você sempre cobra, porque alterá-lo agora? Ele sempre cobre seus custos e as contas são sempre pagas.

Alterar a maneira como você avalia sua casa de férias pode parecer arriscado – mas não precisa ser arriscado. Reunimos pesquisas de inúmeros imóveis aluguéis de temporada e descobrimos o que faz uma estratégia de preços funcionar e o que deixa dinheiro em cima da mesa.

A partir dessa pesquisa, reunimos os cinco principais erros que os proprietários cometem ao escolher suas taxas noturnas e explicamos como cada um deles prejudicará sua capacidade de atingir suas metas de renda anual.

ERRO # 1: PENSANDO A CURTO PRAZO

O motivo mais comum para preços altos é pensar nas vitórias de curto prazo, e não nas perdas de longo prazo.

É fácil ver como isso acontece. Se perguntarmos a um proprietário se eles preferem ganhar R$ 250 por noite ou R$ 300 por noite, há uma resposta óbvia: por que você ganha menos quando pode ganhar mais?

O problema é que há uma diferença entre pedir mais e obter mais.

As propriedades com preços mais altos do que a concorrência fazem menos reservas no geral. Agora, isso não significa que você terá um calendário totalmente vazio. Sua propriedade pode se tornar a melhor opção disponível após a reserva de propriedades com preços mais competitivos.

 Sua casa pode ter um recurso específico que é tão importante para um grupo de hóspedes que os convencerá a pagar um prêmio.

Você fará reservas. E a curto prazo, você pode ganhar mais por reserva do que seus concorrentes, o que é ótimo.

A longo prazo, no entanto, você fará menos reservas no geral. O que não é tão bom.

Isso também significa que seus concorrentes provavelmente terminarão o ano com uma renda muito mais alta do que você – mesmo que tenham ganhado menos em cada reserva individual – porque têm preços mais competitivos.

Por fim, a escolha é sua sobre como você deseja definir tarifas noturnas. Mas é importante considerar que cobrar mais por noite não gera necessariamente mais renda.

Na maioria das vezes, é o contrário. Observe a meta de longo prazo e não a de curto prazo, e você ganhará substancialmente mais no geral.

ERRO # 2: COMPETIR COM AS PROPRIEDADES ERRADAS

Outro erro que os proprietários cometem é estabelecer seus preços com base na competição – sem entender claramente se essa competição está realmente em pé de igualdade.

Quando você está fazendo uma pesquisa de mercado para determinar as taxas noturnas apropriadas para o seu bairro, é essencial garantir que você esteja procurando casas realmente equivalentes às suas.

Um vizinho com uma propriedade de tamanho semelhante ou mesmo uma unidade idêntica à sua pode ter comodidades muito diferentes por dentro. Eles podem ter bancadas em granito enquanto sua casa tem fórmica. 

Eles podem ter uma mesa de sinuca e chuveiro a vapor, enquanto você tem uma acolhedora sala de estar e os recursos padrão da propriedade.

Devido a discrepâncias como essas, a outra propriedade pode cobrar R$ 50 a mais por noite. E se você aumentar sua taxa noturna para ‘competir’ com eles, poderá acabar perdendo reservas porque suas propriedades são realmente muito diferentes.

Isso não quer dizer que uma propriedade seja “melhor” ou “pior” que a outra por qualquer meio. Enquanto alguns hóspedes estão dispostos a pagar um prêmio por permanecer em propriedades que foram equipadas com aparelhos atualizados e comodidades mais agradáveis, outros não.

Muitos hóspedes preferem ficar em uma casa confortável, que não tem todos os sinos e assobios.

Ao se posicionar como a opção mais acessível do bairro, você pode capturar reservas de que o lugar na rua tem preço. Mas se você aumentar suas taxas apenas porque vê alguém na rua subindo a deles, estará alienando um grande grupo de hóspedes que precisam de um lugar como o seu para as férias.

É por isso que você precisa se aprofundar ao fazer pesquisas de mercado para determinar preços. Observar os anúncios dos vizinhos é um bom ponto de partida, mas não conta a história completa.

ERRO # 3: VOCÊ PRECISA COM BASE NO VALOR PESSOAL

Você valoriza muito sua casa de férias. E por que você não? Você se apaixonou por isso, comprou, mobiliou e gosta de ficar lá o mais rápido possível.

Portanto, quando você decide a diária, pode ter pensado no que precisaria ganhar por noite para fazer valer a pena compartilhar esse espaço especial com outras pessoas. Se você decidir que não pode fazê-lo por menos de R$ 500 por noite, então sabe que é o valor mais baixo que deseja.

Mas se você está se perguntando por que não está recebendo reservas a esse preço, provavelmente é porque a taxa que você determinou não é um valor justo de mercado. Ou seja, você pode ter se precedido da corrida para os hóspedes que procuram um lugar para ficar.

Se for esse o caso, você tem uma decisão a tomar:

1. Você pode diminuir o preço o suficiente para competir por reservas
2. Você pode decidir que realmente não vale a pena o preço mais baixo e aceitar o fato de que receberá menos reservas ao longo do ano

Você pode se sentir confortável fazendo apenas três reservas por ano a uma taxa muito alta se essas reservas cobrirem o custo dos impostos sobre propriedade e manutenção.

Mas se você prefere obter um lucro real em sua propriedade, pode ser necessário começar a analisá-la com o olhar crítico de um hóspedes preocupado com o orçamento e ajustar suas tarifas de acordo.

ERRO # 4: NÃO SEGUINDO VALOR DE MERCADO

Conhecemos proprietários que nos dizem que desejam cobrar um extra de R$ 100 por noite, porque sua propriedade possui uma comodidade específica, como uma banheira de hidromassagem ou uma garagem para 3 carros.

“Pagaria R$ 100 por noite por isso!” eles nos dizem.

Isso até pode ser verdade. Mas se a maioria dos hóspedes não pagar um prêmio por essa comodidade específica, isso custará as reservas.

Você pode fazer uma avaliação bastante precisa da quantidade de dinheiro que os hóspedes estão dispostos a pagar por uma comodidade específica usando os filtros em um site de anúncio. Restrinja a pesquisa a propriedades semelhantes à sua, com todas as comodidades que você possui, incluindo a que você está pensando em cobrar extra.

Veja os preços dos 10 principais resultados e calcule uma média. Agora desmarque essa comodidade especial e observe apenas as dez primeiras propriedades que NÃO a possuem. (Se você desmarcar a opção “pool”, por exemplo, ainda poderá ver alguns resultados com os pools; procure aqueles sem essa comodidade.)

Obtenha uma nova média de propriedades semelhantes às suas que não possuem essa comodidade especial e compare com a taxa média noturna de propriedades que possuem essa comodidade.

A diferença entre essas duas médias será um indicador bastante preciso de quanto os hóspedes valorizam essa comodidade específica. Você pode estar disposto a pagar mais – mas seu hóspedes  médio não.

Se você deseja fazer reservas, precisa definir o preço de acordo com o que os hóspedes estão dispostos a pagar – e não o que você é.

ERRO # 5 NÃO USAR PREÇOS DINÂMICOS

Os preços dinâmicos estão cobrando mais nos horários em que os clientes estão dispostos a pagar mais.

Se você tem dois preços diferentes para a alta e a baixa temporada, já está usando preços dinâmicos até certo ponto.

Você cobra mais durante a alta temporada porque os hóspede estão dispostos a pagar mais durante esse período e cobra menos durante toda a temporada porque sua área recebe menos hóspede naquele momento e as pessoas que visitam estão procurando um bom negócio.

Mas fica muito mais sofisticado do que isso. Os preços dinâmicos levam em consideração flutuações diárias e até horárias na demanda, bem como tendências históricas. Com preços dinâmicos, suas tarifas são ajustadas para cima ou para baixo, dependendo da rapidez com que outras propriedades em sua área estão reservando ou se há um excesso de propriedades em branco.

Portanto, se sua estratégia de preços começa e termina com a diferença entre alta e baixa temporada, é provável que você esteja deixando dinheiro na mesa.

Na Super Anfitrião, definimos taxas diferentes não apenas com base nas estações alta e baixa para uma determinada área, mas também com feriados, eventos locais e as semanas mais populares com base em dados históricos.

Em destinos populares de esqui, por exemplo, temos até 20 tarifas diferentes por períodos diferentes, todas elas otimizadas para competir especificamente naquele local e horário.

Em nossa experiência, os proprietários que colocam um pouco mais de pensamento e esforço estratégico nos preços do que a concorrência são consistentemente a melhor opção para os hóspedes – e seus calendários são preenchidos de acordo.

Uma nota final sobre estratégia de preços

Não vamos mentir – as estratégias de preços são complicadas. Há muito a considerar. Existem várias maneiras de você errar. Há muita coisa em sua capacidade de fazer tudo certo e ser competitivo.

Preços competitivos são um ato de equilíbrio.

Seu preço é o mais alto possível e ainda é baixo o suficiente para que o hóspede o escolha durante a competição.

Atingir esse ponto ideal não é fácil, mas é incrivelmente lucrativo.

Quer aumentar suas reservas? Ligue agora mesmo para a Super Anfitrião 48 4042-1195 / 48 99907-4490 (WhatsApp) e saiba mais.