Tribuna do Norte – A Locação de Imóveis por Plataforma Digital e o STJ

Tribuna do Norte – A Locação de Imóveis por Plataforma Digital e o STJ

Tribuna do Norte – A Locação de Imóveis por Plataforma Digital e o STJ 150 150 Super Anfitrião
GLEYDSON K. L. OLIVEIRA
Mestre e Doutor em Direito pela PUC/SP. Professor da graduação e mestrado da UFRN. Advogado.O Superior Tribunal de Justiça, por sua 4ª Turma, em maioria de votos, concluiu julgamento do REsp 1819075-RS no último dia 20.04.21, oportunidade em que examinou a natureza do aluguel de imóveis por plataforma digital (airbnb) e os limites das restrições em convenção de condomínio. O contrato de aluguel de imóvel viabilizado por plataforma digital deve ser classificado como de locação ou de hospedagem? A Lei 11.771/2008, em seu art. 23, prevê contrato de hospedagem, sendo considerados meios de hospedagem os empreendimentos ou estabelecimentos, independentemente de sua forma de constituição, destinados a prestar serviços de alojamento temporário, ofertados em unidades de frequência individual e de uso exclusivo do hóspede, bem como outros serviços necessários aos usuários, denominados de serviços de hospedagem e cobrança de diária. De outro lado, a Lei 8.245/1991, em seu art. 48, considera locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feituras de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorram tão somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a 90 dias, esteja ou não mobiliado o imóvel. O contrato de hospedagem, que tem finalidade não-residencial, deve reunir as características da locação de alojamento/dormitório temporário com alta rotatividade e a oferta de serviços, enquanto que a locação por temporada implica a mera ocupação do imóvel, em espaços curto de tempo de até 90 dias, não descaracterizando a destinação residencial. Em razão do referido julgamento, apressadamente divulgou-se a notícia de que “condomínios residenciais podem impedir o uso de imóveis para locação pelo airbnb”, sem que tenham sido ressaltados os aspectos e as peculiaridades do caso concreto. Com efeito, o proprietário do imóvel alugava quartos do seu apartamento e disponibilizava serviços aos inquilinos em condomínio, cuja finalidade era residencial, o que gerou o enquadramento como contrato de hospedagem, de acordo com o voto vencedor do Min. Raul Araújo, o que contrariava a finalidade residencial prevista em convenção de condomínio. Mas, se se tratasse de mera locação de espaço, por período de tempo curto, sem a disponibilização de serviços aos inquilinos, o contrato seria denominado de locação por temporada, não iria contrariar a convenção de condomínio, e ensejaria conclusão diametralmente oposta. A alta rotatividade, mediante habitação temporária, e a ausência de vínculo dos ocupantes, por si sós, não fazem com que o contrato seja reputado de hospedagem. Sob a ótica da análise econômica do direito, as soluções jurídicas não podem ir de encontro à 4ª Revolução Industrial, a qual trouxe à tona inovações com o surgimento da economia colaborativa e a de compartilhamento, em que empresas e cidadãos têm se valido cada vez mais das plataformas digitais, com vistas à adoção de um novo modelo econômico baseado no acesso a bens e a serviços por compartilhamento ao invés da aquisição. São exemplos: uber, airbnb, mercado livre, dentre outros, que nada mais são do que marketplace ou shopping center virtual. A  solução a ser dada não pode violar o direito constitucional de propriedade, eis que um dos seus conteúdos essenciais é a admissibilidade da exploração econômica, de sorte que a ordem constitucional proíbe o esvaziamento econômico da propriedade, e impõe ainda que a eventual restrição imposta pela lei ao direito de propriedade deve ser examinada sob a ótica da proporcionalidade. Portanto, não se pode extrair do referido julgamento a conclusão de que a convenção de condomínio residencial pode, pura e simplesmente, proibir que o proprietário, valendo-se de plataforma digital, efetue a locação por temporada do seu imóvel, em período inferior a 90 dias, sob pena de ofensa ao direito constitucional de propriedade e dos atributos da propriedade previstos no art. 1.228 do Código Civil. Como assentou o Min. Antonio Carlos Ferreira, “esse processo talvez não seja bom para extrair abrangência maior porque existem diversas formas e modalidades de locação: pode ser só parte do imóvel, locação integral, locação por temporada. E é indiferente a forma da oferta. Cada edifício tem uma característica própria”.

Fonte: http://www.tribunadonorte.com.br/noticia/a-locaa-a-o-de-ima-veis-por-plataforma-digital-e-o-stj/508549

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