Como determinar o preço da diária para maximizar sua renda

As tarifas certas podem fazer maravilhas para o sucesso do seu aluguel de temporada.

Eles podem ajudá-lo a fazer uma reserva quando nenhum de seus concorrentes estiver vendo algum interesse. Eles podem ajudá-lo a obter taxas mais altas do que seus vizinhos quando a demanda em sua área for alta. Eles podem até tirar você de uma crise de reservas !

É por isso que suas tarifas merecem um pouco mais de atenção do que definir a alta e a baixa temporada.

Vamos falar sobre como definir – e ajustar – taxas que o levem à renda desejada.

Conheça a sua concorrência

Primeiras coisas primeiro: como outros proprietários em sua área avaliam suas propriedades? O preço da sua casa é de R$ 600 por noite, quando locações semelhantes próximas estão pairando em torno da marca de R$ 400, provavelmente não lhe trará muitas reservas. Se um hóspede puder obter uma propriedade equivalente a uma taxa mais baixa, ele receberá!

Por outro lado, se sua propriedade trouxer algo único ou de alta qualidade para a mesa, você poderá preços mais altos do que propriedades de tamanho semelhante. É por isso que a primeira coisa a fazer é dar uma olhada objetiva em sua casa.

Anote o tipo de propriedade, o número de quartos, o número de pessoas que sua propriedade pode acomodar e as comodidades que você tem para oferecer , e faça uma pesquisa nos principais sites e plataformas como VRBO ou Airbnb para encontrar propriedades em sua área imediata que tenham o mesmos recursos.

Depois de ter 10 propriedades semelhantes às suas, você pode começar a reduzir seus concorrentes reais. Verifique o calendário de cada propriedade para ver se eles estão recebendo reservas regulares quando deveriam – alta temporada, fins de semana e feriados.

Se o calendário de uma propriedade estiver vazio, provavelmente não é uma boa propriedade procurar orientação sobre preços.

Conheça seus pontos de venda

Depois de ter propriedades que parecem iguais às suas no papel, é hora de analisar os recursos que podem influenciar um hóspede a pagar um pouco mais – ou menos.

Cozinhas , banheiros e quartos são as maiores considerações para hóspedes em potencial. Uma propriedade cuja cozinha possua armários bem acabados, bancadas em granito e uma ilha poderá comandar uma taxa mais alta do que uma cozinha composta por fórmica e linóleo.

Isso não quer dizer que sua propriedade deve ter os melhores acabamentos para obter uma reserva! Isso significa, no entanto, que você não deve considerar o preço de propriedades que não se parecem com a sua. Se você tiver bancadas de fórmica, não compare sua propriedade com uma de granito – procure propriedades com recursos comparáveis.

Uma dessas cozinhas não é como a outra – mesmo estando no mesmo condomínio!

O mesmo vale para os banheiros e quartos. Você pode até considerar a qualidade do mobiliário em seu aluguel por temporada versus o da concorrência. Tente ser objetivo – você pode amar suas cadeiras confortáveis, mas em uma lista elas podem não parecer tão atraentes visualmente quanto as poltronas reclináveis ​​do seu vizinho.

Limite seu imóvel equivalentes a cinco comparáveis ​​às suas – e analise com atenção os números.

Conheça o seu potencial de reserva

Anote todas as informações de preços disponíveis para suas propriedades comparáveis. Pode ser necessário inserir datas no mecanismo de pesquisa para obter uma cotação para noites em outras épocas do ano, mas vale a pena o esforço para obter preços precisos.

Agrupe os preços que você pode encontrar por categorias como “alta temporada”, “baixa temporada”, “quatro de julho”, “natal” e assim por diante. Se uma propriedade tiver preços específicos para um feriado e outra não, deixe esse espaço em branco. Você pode acabar com algo assim:

Muitas áreas também oferecem incentivos fora da estação para feriados e grandes eventos locais, portanto, você precisará manter essas oscilações em mente para permanecer competitivo. Por exemplo, o inverno geralmente é alta temporada para visitar alguns lugares, o que significa que as taxas são um pouco mais baixas na primavera – exceto quando a algum evento, quando os  imóveis são muito procuradas pelos participantes do evento. Considere todos os eventos locais ao criar seu gráfico de preços.

Avalie a média dessas taxas adicionando todas elas e dividindo por 5, o que fornecerá os seguintes preços para cada temporada usando nossos números de exemplo acima:

Essa média é um bom ponto de partida para suas tarifas – mas podemos ficar mais sofisticados do que simplesmente “competitivos”.

Conheça suas metas de aluguel

Depois de identificar a taxa média noturna da sua concorrência, pode ser tentador superá-la. Quanto maior a sua taxa noturna, maior o seu salário. Direita?

Não necessariamente. Se houver 100 propriedades em sua área e apenas 5 pessoas interessadas em reservar durante o verão, não é bom ser uma das propriedades com preços mais altos na área.

Se for alta temporada e praticamente todas as propriedades da região forem reservadas todo fim de semana, provavelmente você poderá aumentar as tarifas um pouco acima da média e ainda assim conseguir uma reserva.

Sua principal prioridade deve ser a definição das tarifas para que você obtenha a melhor diária possível – enquanto ainda faz uma reserva.

Muitos proprietários se esquecem de saber se podem fazer uma reserva à sua diária ! Você pode definir uma propriedade em R$ 400 por noite nessa mesma área, mas quando propriedades comparáveis ​​custam R$ 130, é muito improvável que você realmente ganhe o valor que está pedindo.

Porém, existem boas notícias: definir taxas mais baixas geralmente gera mais receita do que as mais altas. Se você receber três reservas de três noites cada uma por  R$ 200 / noite, receberá  R$ 1.800. Seu vizinho, com preço de  R$ 300 / noite, pode receber apenas uma reserva de três noites nesse período – e ganhou apenas R$ 900.

No papel, R$ 300 / noite é melhor que R$ 200 / noite. Mas quando você considera que os preços competitivos recebem mais reservas, são os imóveis com preços mais baixos que aparecem à frente na renda mais baixa.

Você prefere ter uma alta taxa noturna ou mais dinheiro em sua conta bancária? Depende de você – mas escolheríamos a renda do aluguel sempre.

Conheça o seu passado

Se você é um inquilino experiente, já possui uma ótima ferramenta de definição de tarifas em seu arsenal: seu histórico de aluguel.

Veja todas as partes da sua história com um olhar crítico. Você teve um bom verão no ano passado? Quando você notou que as reservas começaram a ficar mais lentas? Em média, quantas reservas você fez no inverno passado? Você acha que pode querer ajustar seus preços para atender a mais ou menos demanda?

A experiência traz informações. Ao analisar seu histórico anterior de aluguel, você provavelmente pode identificar algumas tendências que podem ser usadas para sua vantagem.

Por exemplo, observamos que em algumas áreas, a “temporada de verão” não dura do Memorial Day ao Dia do Trabalho – embora a maioria dos proprietários avalie suas propriedades como se durassem. Observando nosso sucesso anterior na área, percebemos que o volume de aluguéis diminuiu em agosto, em vez de setembro.

Ajustamos nossos preços de modo a ser mais competitivo em junho e recebemos algumas reservas adicionais para nossos proprietários. Havia apenas alguns hóspedes procurando imóveis em junho, e nós ganhamos a maioria dessas reservas por preços competitivos.

Você pode não ter várias propriedades em uma única área para extrair dados, mas os proprietários antigos terão informações que duram muitos anos para um único aluguel. Dê uma boa olhada no seu histórico anterior e não aceite “bem, é baixa temporada” nos meses em que você não fez reservas. Tente ajustar seus preços e verifique se você não consegue obter um pouco de renda, mesmo nos meses lentos.

Saiba seu valor

Quando você pode aumentar seus preços acima da concorrência? Quando você tem prova social.

Quanto mais avaliações de cinco estrelas você tiver, maior será o preço que poderá obter. Você ainda precisa permanecer no mesmo estádio geral da concorrência, mas se o preço médio dos imóveis comparáveis ​​for de R$ 225 e eles não tiverem metade das avaliações que você faz?

Vá em frente e preço de  R$ 250. Você ainda receberá reservas, porque os locatários estão dispostos a pagar um pouco mais por uma coisa certa.

Se você está apenas começando ou tentando superar algumas críticas negativas , diminua os preços para receber algumas reservas primeiro. Receba ótimas críticas e aprimore a taxa que pode comandar com o tempo.

Definir taxas ideais e mantê-las continuamente relevantes não é tarefa fácil. É preciso um olhar atento para negócios, tempo e pesquisas consistentes para garantir que seus preços atuem como um ativo e não como um passivo; no entanto, cultivar conhecimento industrial e regional é a melhor maneira de maximizar sua receita de aluguel e obter um sólido retorno do seu investimento.

Colocar um pouco de tempo e esforço extra em suas taxas compensa. Se suas tarifas forem otimizadas para o sucesso e seus vizinhos estiverem atrasados, você receberá mais reservas, obterá mais receita de aluguel – e obterá o sucesso vitalício do seu aluguel de temporada.

A Super Anfitrião trabalha com vários proprietários em toda grande Florianópolis para garantir que suas tarifas estejam exatamente onde deveriam estar para a estação e o mercado. 

Aumente suas reservas com ajuda da Super Anfitrião, ligando agora para os telefones: 48 4042-1195 / 48 99907-4490 e conheça nossos pacotes.