O que diz a primeira regulação brasileira para apps como Airbnb

A partir desta semana, empresas donas de aplicativos de aluguel por temporada como Airbnb têm mais algo em comum com as de apps de transporte privado como Uber no Brasil. Além de se enquadrarem na chamada economia compartilhada, agora elas também passam a responder a uma ofensiva – puxada pelas empresas mais tradicionais do setor hoteleiro – que exige sua regulamentação.

Isso porque vigora, desde o último dia 20, uma regulamentação municipal na cidade turística de Caldas Novas, em Goiás, que cobra impostos de “anfitriões” – como o Airbnb chama os usuários que colocam seus quartos ou imóveis à disposição para aluguel por temporada –, e o cumprimento de regras antes exigidos apenas em hotéis e pousadas.

Dessa forma, a prefeitura acredita estar corrigindo um problema de falta de competitividade nesse mercado. A cidade tornou-se assim a primeira do Brasil a emplacar uma legislação do tipo referente a aplicativos de aluguel de temporada no país.

Ubatuba, no litoral de São Paulo, também aprovou lei que regulamenta o aluguel para temporada por meio de aplicativos no final de 2017, mas as regras dependem ainda de um decreto para entrar em vigor. Enquanto isso, no Congresso Nacional tramita um projeto de lei do senado (n° 748/2015) que altera a Lei de Inquilinato para incluir a modalidade do Airbnb no regime da locação por temporada.

O projeto de autoria do senador Ricardo Ferraço (PMDB-ES) e relatoria de Randolfe Rodrigues (Rede-PE) está na Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania desde fevereiro de 2017.

O texto da lei

A nova regulação de Caldas Novas é a Lei Complementar n° 99 de 2017, de autoria do poder executivo e sancionada pelo prefeito Evandro Magal (PP) em dezembro.

Em vigor desde 20 de janeiro, a lei dá 60 dias para os locatários se ajustarem a ela. As novas regras partem da Lei Geral de Turismo (n° 11.771/2008) e da Lei do Inquilinato (n° 8.245/1991) e exigem que imóveis disponibilizados para aluguel por temporada (ou seja, por até 90 dias), com a mediação de sites e aplicativos, se declarem para o poder público como tal e paguem ISS (Imposto Sobre Serviço) por locação. Atualmente, o “anfitrião” é obrigado apenas a declarar a receita obtida por meio do aluguel em seu Imposto de Renda.

O que diz a regulamentação

O imóvel deverá respeitar regras sanitárias, relações de consumo e “toda legislação federal específica pertinente a meios de hospedagem, sobretudo o disposto na Lei Geral do Turismo” No caso de apartamentos e imóveis em condomínios: o proprietário deve pedir autorização aos demais condôminos para fazer o aluguel nesta modalidade; bem como a divulgar aos hóspedes as regras do condomínio O proprietário deve informar o fisco municipal e fazer o “recolhimento da taxa anual de funcionamento” e do ISS. A base do cálculo do imposto é o preço da diária do imóvel.

O dono do imóvel deve informar trimestralmente: o preço da diária; nome, CPF e origem dos hóspedes; e a quantidade de diárias comercializadas O aluguel pode ser feito sobre o imóvel inteiro ou partes dele, sendo a estadia de no máximo 90 dias Caso o proprietário – chamado de “prestador de serviço” na lei – desobedeça, ele estará sujeito a advertência, multa (de até R$ 1 mil), ou até o “cancelamento da licença de funcionamento do imóvel residencial como meios de hospedagem em caráter remunerado”.

O dinheiro recolhido das multas será revertido para o “desenvolvimento do turismo local”. A lei ainda se refere a um “sistema cadastral de informações” para o armazenamento de dados sobre os imóveis registrados, e diz que a prefeitura fará fiscalização, contando inclusive com o efetivo da guarda civil. Ao jornal O Globo, o secretário municipal de Turismo da cidade disse que a lei é resultado de dois anos de discussões. “Com o passar dos anos, começou a ficar prejudicial para os hotéis, que têm uma série de tributos a pagar.

O aluguel por temporada é uma boa opção aqui, mas tem que oferecer algo que não prejudique ninguém e pague impostos. Todo mundo sai ganhando”, disse Ivan Garcia Pires. Ainda ao diário, a Associação Brasileira da Indústria de Hotéis (ABIH), por meio do seu presidente Alfredo Lopes, afirmou que a pressão feita pela entidade é pelo “tratamento tributário igualitário”. “Os hotéis têm uma série de exigências que os moradores não têm, como cumprir a legislação de proteção ao consumidor e pagar o ISS, assim como a água e IPTU mais caros por serem unidades comerciais”, afirmou.

Se em uma frente, a entidade pressiona para que seja cobrado imposto sobre o Airbnb, na outra, ela apela para que o mesmo imposto seja reduzido para hotéis. Em setembro de 2017, a ABIH ajuizou uma Ação Direta de Inconstitucionalidade (ADI 5764) no Supremo Tribunal Federal, questionando a incidência de ISS sobre o total da diária paga a hotéis.

O que diz o Airbnb

O Airbnb, por meio da gerente de comunicação para a América Latina Leila Suwwan, já disse ter feito acordos tributários, como o determinado por Caldas Novas, em mais de 340 cidades. 

“Estamos há meses observando o lobby hoteleiro pressionando autoridades municipais a aprovarem leis inconstitucionais para tentar dificultar ou restringir o aluguel de temporada, violando até o direito constitucional de propriedade”, disse ela quando a lei foi sancionada.

“Projetos desse tipo já foram arquivados em Florianópolis, Vitória, Búzios e Salvador”, disse a gerente, que ainda chamou a lei de “proposta sem base legal e sem ineditismo passada no apagar das luzes”.

Formas de regulação.

O Airbnb foi criado em 2008 e, assim como outras empresas da chamada economia compartilhada, provocaram debate em diversos países do mundo por estarem em uma zona cinzenta do Direito. Ou seja, as práticas que envolvem seus negócios não tinham previsão em nenhuma lei.

Dessa forma, cada cidade no mundo passou a regular tais empresas da forma que julgasse mais adequada para seu contexto. Ao Nexo, a doutoranda em Direito pela USP e pesquisadora do Núcleo Direito e Democracia do Cebrap (Centro Brasileiro de Análise e Planejamento), Bianca Tavolari, comentou sobre algumas das regulações sobre Airbnb no mundo, assunto que é seu tema de pesquisa atualmente.

Dentre as cerca de 65 mil cidades onde o Airbnb atua, ela diz que há exemplos de leis mais “amigáveis”, como Amsterdã, na Holanda. Ou extremamente agressivas, como Barcelona, na Espanha. Sobre todas elas, a pesquisadora destaca alguns elementos que vão além da tributação. Segundo ela, a exigência de pagamento de impostos e o registro do imóvel para a finalidade de aluguel por temporada têm se mostrado apenas o primeiro estágio de regulações mundo afora.

“A prefeitura normalmente passa a querer regulamentar por pressão do setor hoteleiro ou quando percebe que a receita vinda de impostos do setor de turismo começa a cair”, diz Tavolari, acrescentando que hotéis e pousadas são obrigados a pagar uma taxa por cada noite que um hóspede passa em suas dependências.

Imóvel inteiro ou só o quarto?

Há regulações como as de Nova York (EUA), Berlim (Alemanha), Amsterdã (Holanda) e Londres (Inglaterra), que diferenciam condições para quando o aluguel é feito envolvendo o imóvel inteiro ou apenas parte dele, ou seja, quando o proprietário continua vivendo no imóvel, mas aluga um quarto temporariamente para o hóspede.

O que geralmente ocorre, como na legislação da cidade holandesa, é a imposição de regras que limitam a duração da hospedagem no ano somente para o aluguel de imóveis inteiros. E somente quando o imóvel é o principal do locatário. No caso de este ter outras propriedades na cidade, Amsterdã não permite que elas sejam colocadas para aluguel de pouca duração.

Limite de dias por ano

Em 2014, o relatório do procurador-geral de Nova York, Eric Schneiderman, fez um relatório apontando, entre outros problemas, que o aluguel de pouca duração para turistas promovido por plataformas como o Airbnb estava acabando com os contratos de aluguéis tradicionais de longa duração, voltados para residentes.

“Em 2013, mais de 4,6 mil unidades [imóveis] foram reservados por pelo menos três meses no ano. Desses, quase 2 mil foram reservados, de forma cumulativa, por seis meses ou mais, deixando-os indisponíveis para o aluguel de longa duração para residentes”, apontou o relatório que ainda disse que aluguéis de seis meses ou mais na cidade responderam por 38% da receita do Airbnb naquele ano.

“O que acaba acontecendo é que o locador deixa de alugar por 30 meses para alguém da própria cidade para alugar reiteradamente com o Airbnb”, diz Bianca Tavolari. “Se todo mundo começa a fazer isso porque ganha mais dinheiro ou porque é mais flexível, alguns bairros vão começar a ter escassez de imóvel para locação e os que existirem ficarão muito caros.”

Para a especialista, esse é um tipo de problema que ainda não ficou evidente no Brasil, mas pode já estar afetando cidades como o Rio de Janeiro. Como saída, diversas regulações, como a mais recente feita por Vancouver (Canadá), tem optado por incluir “limites por noites” para o alguel de imóveis inteiros.

Cidades como Amsterdã, por exemplo, permitem que um imóvel seja alugado por no máximo 60 noites no ano; Londres permite o modelo de locação por até 90 noites por ano.

Licenças especiais

Em muitas cidades, locatários ou “anfitriões” que queiram colocar seus imóveis para alugar em plataformas como Airbnb devem buscar registro na prefeitura, o que geralmente implica algum tipo de taxação – a mais comum é imposto de serviço – e no repasse de dados anônimos (feito pelo usuário ou pela plataforma) para as autoridades responsáveis.

“Isso porque é relevante, para fins de política pública, a prefeitura saber o preço, os lugares mais procurados, quantas pessoas ficam naquela região por ano”, explica Tavolari. Há cidades, porém, que barraram a emissão de novas licenças. É o caso de Barcelona.

Desde 2014, a cidade parou de lançar novas licenças para esse tipo de negócio, bem como deixou de renovar a de imóveis situados em bairros muito assediados por turistas. Em 2016, o Airbnb foi multado em 600 mil euros por anunciar imóveis sem licença no seu site.

As autoridades travam uma batalha contra empresas que usam o modelo de aluguel do Airbnb como negócio em diversas propriedades, o que acaba tornando alguns bairros muito caros e espantando moradores.

Zoneamento

Há ainda exemplos de regulações que limitam o uso de imóveis para aluguel de curta duração a regiões específicas da cidade, tendo como base as regras de zoneamento do município.

É o caso de Nova York. No relatório de 2014, o procurador-geral Eric Schneiderman apontou que 72% dos imóveis anunciados no Airbnb em Nova York eram ilegais por, entre outras razões, violarem a lei de zoneamento local. “A cidade faz um Plano Diretor e decide que determinada área é exclusivamente residencial. Aí um prédio naquela região é alugado para o Airbnb. Isso faz dele um imóvel de uso residencial ou comercial?”, diz Tavolari. “Isso gera problemas sobre como a cidade é estruturada em meio a esses modelos.”

Fonte: Nexo Jornal