Aperfeiçoando sua estratégia de preços do Airbnb: Por que os preços dinâmicos são essenciais para otimizar os preços do Airbnb

Discando os preços do Airbnb: uma estratégia de preços flexível e dinâmica é uma estratégia de sucesso

Se 2020 revelou algo para os anfitriões de aluguel de curto prazo, é que a estratégia de preços do Airbnb mais bem-sucedida é aquela que permaneceu flexível. Mercados importantes como Nova York , Los Angeles , Londres e Paris, que tradicionalmente desfrutam de reservas estáveis ​​e confiáveis, viram suas taxas de ocupação entrarem em queda livre.

Por outro lado, muitos mercados de destino, como Big Bear Lake, na Califórnia, receberam de forma esmagadora mais visitantes em diferentes pontos ao longo do ano do que nos anos anteriores. Em todos os mercados, os preços do Airbnb flutuavam para acomodar quedas e picos imprevistos.

Em praticamente todas as áreas urbanas e rurais, os anfitriões tiveram que rever suas estratégias de preços. 2020 foi um estudo de caso na adaptação dos preços do Airbnb para acompanhar os mercados em rápida mudança – e para atender aos objetivos pessoais dos anfitriões.

Os dados forneceram os hosts de insight necessários para fazer essas alterações.

Usando o Airbnb Data Analytics para desenvolver uma estratégia de preços

Novos anfitriões podem (e devem) explorar anúncios comparáveis ​​em sua vizinhança – essas propriedades são seus verdadeiros concorrentes. Ao explorar diferentes propriedades, os anfitriões têm uma ideia melhor de como definir apropriadamente os preços do Airbnb em relação aos da concorrência.

Etapa 1: Use o Airbnb Data Analytics para pesquisar concorrentes e listar uma propriedade

A otimização de uma estratégia de preços do Airbnb vai muito além do preço competitivo de uma propriedade. Em praticamente todas as circunstâncias, os hosts terão vários concorrentes – mas nem todos são iguais. Por exemplo, um host em um mercado urbano provavelmente não precisa ficar muito granular para competir com centenas de propriedades. Em vez disso, é melhor gastar seu tempo criando um conjunto competitivo personalizado – ou conjunto de comp – dentro do MarketMinder contendo propriedades com recursos semelhantes aos deles, incluindo:

• Facilidades
• Tamanho e capacidade do convidado
• Distância e localização
• Métricas de Desempenho
• Experiência e avaliações
• Qualidade da Propriedade

O que é o Airbnb Dynamic Pricing?

Vamos reiterar: a flexibilidade é fundamental para uma estratégia de preços eficaz . Rigidez significa perder receita potencial. A precificação dinâmica – ou ajustando as taxas noturnas para atender de forma competitiva a oferta e demanda no mercado de um host – ajuda a manter as taxas de ocupação altas e a receita entrando. Ajuda a encontrar o ponto ideal para a listagem.

Etapa 2: decidir quando ajustar os preços do Airbnb – repetidamente

Embora o Airbnb Smart Pricing tenha sido lançado anos atrás para ajudar os anfitriões a avaliar as taxas, muitos gerentes de propriedades ainda acham que ele sugere preços muito baixos e não oferece uma imagem robusta de seu mercado.

Outras ferramentas de precificação e análise de dados do Airbnb fornecem aos hosts uma visão melhor para ajustar os preços de forma mais eficaz. E não é um ajuste único . Os hosts que utilizam preços dinâmicos devem esperar atualizar suas taxas regularmente para levar em conta quaisquer mudanças na demanda em seu mercado.

Etapa 3: entenda como esses fatores influenciam os preços do Airbnb

Fins de semana e dias da semana

Os anfitriões certamente notarão uma diferença entre as reservas nos dias da semana e nos finais de semana, tanto em suas listagens quanto nas dos concorrentes. Os mercados de destino geralmente atraem visitantes para fins de semana prolongados e são uma oportunidade para os anfitriões dessas áreas aumentarem seus preços para maximizar a receita . Por outro lado, ajustar os preços dos dias da semana para refletir a demanda frequentemente mais baixa ajuda os anfitriões a manter as propriedades cheias e as receitas entrando.

Dias órfãos

Quando os anfitriões otimizam suas políticas de pernoite mínimo , seus calendários podem facilmente ficar cheios: um bloco de cinco dias aqui, duas estadias de seis dias ali. Embora estadias longas signifiquem mais receita com menos hóspedes, pode haver dias únicos entre essas reservas que não podem ser reservados devido à política de pernoite mínimo do anfitrião.

Dias únicos que não podem ser reservados são conhecidos como dias órfãos – e são indicativos de receita perdida. Embora definir uma estadia mínima por noite seja essencial, também é importante permanecer flexível no que diz respeito à duração da estadia. Se duas estadias de uma semana forem separadas por apenas um dia, os anfitriões devem usar a plataforma de gerenciamento de listagem do Airbnb para criar uma exceção . Isso dá aos hóspedes em potencial a oportunidade de reservar uma única noite, preenchendo as lacunas no calendário do anfitrião, o que significa receita adicional quando, de outra forma, seria perdida.

Eventos

Como muitos eventos de alto nível, como o SXSW de Austin, são anunciados muito antes de ocorrerem, os anfitriões podem aproveitar e ajustar seus preços meses (ou até um ano) antes do evento. Os administradores de propriedades também devem manter essas taxas mais altas o mais próximo possível das datas do evento; muitos reservadores de última hora estão dispostos a pagar caro para garantir que tenham uma estadia única durante o evento.

Etapa 4: considere as promoções, descontos e taxas adicionais do Airbnb

Novos hosts em praticamente todos os mercados enfrentam o mesmo desafio para começar: conseguir reservas. Não é tão simples quanto listar uma propriedade atraente com comodidades incríveis, belas fotos e descrições atraentes. Os anfitriões precisam de avaliações para atrair futuros hóspedes. Para receber os primeiros convidados e receber suas críticas, os novos anfitriões devem considerar o seguinte:

• Comece com taxas abaixo da média: esta não é uma estratégia de longo prazo. Mas reduzir a concorrência nas primeiras semanas ou meses para conseguir reservas e receber avaliações é um investimento. Assim que as avaliações começarem a chegar, os hosts poderão aumentar gradualmente seus preços. Lembre-se, porém, de que é muito melhor receber vários hóspedes no início do que um único hóspede para uma estadia de um mês. Mais avaliações dão aos hóspedes em potencial mais confiança para fazer reservas.
• Ofereça descontos por tempo de permanência: anfitriões novos e veteranos devem considerar a possibilidade de oferecer esses descontos para aqueles que procuram mais do que apenas um fim de semana prolongado. Os hóspedes que reservarem estadias de meio período ou mensais podem até esperar um desconto. Os gerentes de propriedade devem considerar se seus concorrentes oferecem ou não promoções semelhantes. Se o fizerem, faz sentido que provavelmente também devam.
• Desconto para reservas antecipadas: os anfitriões em mercados que hospedam eventos anuais podem oferecer descontos “antecipados” para hóspedes que reservarem com vários meses de antecedência. Embora isso possa garantir que as datas sejam reservadas com bastante antecedência, os anfitriões também devem estar atentos para não oferecer descontos muito atraentes. Os gerentes de propriedade podem definir uma série de datas e taxas de desconto que aumentam gradualmente à medida que a data se aproxima, garantindo que os primeiros reservas obtenham um desconto e as receitas dos anfitriões permaneçam no caminho certo para cumprir suas metas.
• Incluir livro instantâneo: a opção de livro instantâneo do Airbnb oferece aos hóspedes a conveniência de reservar sua estadia sem esperar que os anfitriões aprovem suas solicitações. As propriedades que incluem Instant Book têm uma classificação mais alta nas pesquisas, aumentam sua receita e taxas médias diárias (ADR) nos mercados urbanos e de destino, tornando-se a melhor opção para incluir em uma estratégia de preços.

• Pesar a taxa de limpeza: taxas de limpeza podem ser um desinteresse para alguns anfitriões. Por exemplo, os hóspedes que desejam reservar o mínimo de duas noites podem procurar outro lugar se a taxa de limpeza do anfitrião for $ 150. Mas os hóspedes que procuram uma estadia de sete noites provavelmente verão a taxa de limpeza de US $ 150 como um bom negócio. Os anfitriões precisam encontrar um equilíbrio entre o custo dos materiais de limpeza, o comprometimento de tempo, a equipe potencial para manter a propriedade e o gerenciamento para receber os hóspedes. Atualizar a taxa de limpeza deve fazer parte das estratégias gerais de ajuste de preços dos anfitriões.
• Considere taxas e políticas adicionais práticas: Taxas adicionais (como hóspedes extras, alta temporada, taxas de serviços e políticas de cancelamento ) afetam significativamente as receitas dos anfitriões. A maioria dos hóspedes espera algumas taxas adicionais, e o Airbnb exibirá o preço final detalhando cada uma. O objetivo aqui é garantir que os hosts gerem a receita necessária para manter seu espaço competitivo, em perfeitas condições e aumentar seus resultados financeiros. Mas há um ponto crítico: os anfitriões não devem enganar os hóspedes . Fazer isso apenas os impede de clicar em ‘Reservar’ e cria frustrações financeiras para os hosts.

Otimize sua estratégia de preços do Airbnb com análise de dados

Iniciantes em aluguel de curto prazo e veteranos devem prestar muita atenção às listagens de seus concorrentes – especialmente se eles estiverem em mercados sazonais e de destino. O MarketMinder economiza dias de trabalho dos anfitriões e oferece a eles uma visão lúcida das listagens dos concorrentes, permitindo-lhes criar a estratégia de preços certa para seus objetivos.

Na seção Preço do MarketMinder, os hosts veem três guias: Ritmo, Calendário de taxas e Sazonalidade. Essas três guias contêm os pilares centrais das estratégias de preços dos hosts.

Ritmo

O ritmo é a taxa na qual as reservas são feitas para uma data específica no futuro e fornece aos hosts uma visão sobre o quão longe as reservas futuras estão sendo feitas em comparação com os dados históricos. Ele permite que os hosts prevejam e planejem com segurança a demanda, a receita e até mesmo os custos de operação, manutenção e pessoal.

Isso é especialmente útil para anfitriões em mercados de destino como Breckenridge, Colorado , que vêem as listas reservadas mais altas no início do ano e menos reservas conforme o céu derrete. Os hosts podem usar a Taxa Mediana Reservada para ajustar sua estratégia de preços e contabilizar fins de semana, eventos, madrugadores ou reservas de última hora.

O ritmo também revela tendências de reservas em qualquer mercado e dá aos anfitriões uma imagem clara de quais datas precisas estão sendo reservadas em até seis meses.

Taxas inteligentes

Depois que os hosts sincronizarem suas propriedades no MarketMinder, eles podem usar o Smart Rates para garantir que os preços sejam adequados para refletir a demanda durante datas específicas. Isso é especialmente útil para hosts em mercados de destino sazonais, como Breckenridge. Os hosts também podem ver recomendações de taxas precisas com base em listagens em seus Conjuntos de Comp.

Sazonalidade

Talvez o fator mais importante que afeta os preços de listagem, a sazonalidade deve determinar o preço de uma propriedade durante as temporadas de pico e lentas. Climas costeiros, refúgios à beira de lagos e cidades de esqui como Breckenridge são altamente suscetíveis a essas flutuações sazonais e os preços devem refletir essas mudanças.

Por exemplo, os anfitriões em Breckenridge (e virtualmente todas as cidades de esqui) devem levar em consideração as mudanças sazonais para garantir que estão maximizando a receita quando podem para compensar os meses mais lentos do verão.

O calendário de sazonalidade revela as datas mais amigáveis ​​financeiramente para os hosts (verde), bem como as datas que podem apresentar desafios de preço (vermelho). Durante as últimas datas, os anfitriões devem planejar contar com preços dinâmicos para compensar quedas na demanda.

Da mesma forma, a pandemia COVID-19 mostrou o quão vulneráveis ​​os mercados sazonais podem ser. Anfitriões novos e experientes passaram o ano passado revisando e ajustando suas estratégias de preços para lidar com mudanças bruscas nas reservas. Mas assim que as viagens voltarem aos níveis pré-pandêmicos, o planejamento da sazonalidade será especialmente importante para uma estratégia de sucesso.